top of page
  • Foto van schrijverTiny house community Op de Bees

Tiny wonen, dit zijn onze voorwaarden



Onlangs stapte goede vriend, toekomstige buur en verenigingslid Twan helaas noodgedwongen uit ons project. Dat betekende ook dat er weer een plek vrij kwam; ons woonproject is te groot geworden om met 10 mensen te dragen. We hadden een behoorlijke wachtlijst, maar we weten ook uit ervaring hoe weinig er van zo'n lijst overblijft als je je realiseert waar je instapt. De meeste mensen denken nog steeds dat je voor, zeg €30.000, een tiny house kunt neerzetten, wat mogelijk is. Maar wat dat betekent en waarom ons tiny woonproject zo'n andere voorwaarden kent, lees je in deze blog.


Alleen versus samen wonen Tiny house community en buurschap Op de Bees is een vereniging met momenteel 14 leden. We zijn gevestigd aan Op de Bies (72 t/m 94) in Schimmert in de gemeente Beekdaelen. Samen ontwikkelen wij een duurzame gemeenschap bestaande uit 11 tiny houses, een centraal BIJ-gebouw, een moestuin en een voedselbos. Ook de ontwikkeling van het terrein is in onze handen. Dit alles doen wij in goed overleg met gemeente Beekdaelen. Ons tiny woonproject is dus niet zomaar een woonproject; we ontwikkelen samen een mini-community met alles erop en eraan! Dat is de eerste reden waarom veel mensen afhaken; wonen in een gemeenschap is andere koek dan tiny wonen in je eigen tuin of op je eigen stuk land. In het laatste geval woon je misschien wel kleiner, maar alleen op een groot perceel wonen vinden we niet echt sustainable. Erfpacht, koopoptie en hypotheek Ons tiny woon- en leefproject is in een ver gevorderd stadium; het terrein is zo goed als bouwrijp. Hier is dik 2,5 jaar voorbereiding aan vooraf gegaan. Enerzijds kom je als nieuwe bewoner(s) dus in een gespreid tiny bed terecht, anderzijds is een groot aantal besluiten al genomen. De grond is (nog) in eigendom van de gemeente, waardoor er sprake is van een erfpachtovereenkomst die zo is ingeregeld dat hiermee een hypotheek verkregen kan worden.

Wat ons project anders en uniek maakt is dat we een principe-afspraak met de gemeente hebben om permanent tiny te kunnen wonen. In eerste instantie via erfpacht, met na 10 jaar eerste optie tot koop van de grond. De gemeente heeft uiteraard (kwaliteits)voorwaarden waaraan we moeten voldoen. Deze permanente staat van wonen vraagt om solide afspraken; het opstellen van onze erfpachtovereenkomst (die we via onze site gaan delen) heeft 2,5 jaar geduurd. Dit brengt de nodige kosten en uren mee. Daarnaast zet je geen vakantiehuis neer, maar een duurzame woning die voldoet aan de [B]ENG-norm*, waar je tot aan je dood in zou kunnen wonen. Door de gestegen bouwkosten zijn alle materialen en mankracht uren duurder geworden. Zelfs onze zelfbouwers zijn duurder uit dan 2 tot 3 jaar geleden. Het goedkoopste huis binnen onze gemeenschap is bovendien 32m2; geen 50m2 waar 75% van onze leden voor kiest.

Not so tiny budget Met bovenstaande in het achterhoofd is het hopelijk makkelijker om je te realiseren dat tiny wonen niet perse betekent dat je goedkoop gaat wonen. In onze community is de gemiddelde bouwprijs €180.000; sommige leden bouwen duurder, anderen juist goedkoper. Voor deze gemiddelde kosten heb je een tiny house van 50 m2 (maximale afmeting), met 20 m2 veranda, met een vaste fundering (schroefpalen of gerecycled beton), op een permanente plek, mét eerste optie tot koop van de grond na 10 jaar. Dan zijn er nog de nodige bijkomende kosten, die bij elkaar zeker €15.000 zijn. Denk aan:

  • Legeskosten: dit is voor je omgevingsvergunning, bedrag afhankelijk van waarde van je huis

  • Kadaster: om erfpacht toe te kunnen kennen moest het terrein kadastraal gesplits worden (11 tiny house plotjes + restplot terrein)

  • Aansluitkosten: als je ergens nieuw gaat vestigen, moeten er aansluitingen komen voor elektra, water, kabel en eventueel riool; gemeente Beekdaelen wilde niet dat wij via een helofytenfilter onze eigen waterzuivering deden

  • Notariskosten: om een erfpachtovereenkomst op te stellen heb je een notaris nodig

  • Overdrachtsbelasting: dit is een belasting die je betaalt over het gebruiksrecht van een stukje grond - ongeacht of je eigenaar bent van de grond of niet

  • Erfpacht: vergoeding aan de eigenaar van de grond, in dit geval gemeente Beekdaelen

  • Verenigingscontributie: bijdrage door leden, bedoeld voor beheer en onderhoud van het terrein, hoogte is afhankelijk van de vereniging

Anything else? Als je nu nog een JA voelt, dan ben je gewoon een 'die-hard', een doorzetter, een pionier en een luxe paardje en bofkont natuurlijk. We realiseren ons dondersgoed dat de manier waarop wij bouwen - als participanten - en gaan 'tinywonen' niet voor iedereen weggelegd is, al zou dat wel moeten. Dan zullen gemeenten meer water bij de wijn moeten gaan doen; de meeste overheidsinstanties zijn nog steeds huiverig om nieuwe woonprojecten te realiseren, zeker als participatieproject.

Binnen projecten als MINITOPIA, inmiddels al in 4 steden in Nederland (maart 2024), is er veel meer vrijheid om te bouwen. Daar gelden minder voorwaarden, en kan er goedkoper gebouwd worden, maar dit zijn tijdelijke projecten. Het permanente karakter van ons project is niet alleen uniek in onze provincie, maar in Nederland. Andersom zijn er weinig tiny pioniers die zin hebben om te voldoen aan de vele eisen die de Nederlandse overheid stelt en de hoge kosten die daarmee gemoeid zijn. Je wil niet weten hoeveel onderzoeken we hebben moeten financieren om er überhaupt te kunnen wonen: bodemonderzoek, flora- en faunaonderzoek, vleermuizenonderzoek, archeologisch onderzoek enz. Daarnaast moesten we afspraken maken met de buurt, met bewoners en nabijgelegen winkels. Onze voorwaarden Dit hebben wij een maand geleden aan iedereen op onze wachtlijst gevraagd en gestuurd... Er stonden 35 mensen op de wachtlijst, 16 reageerden positief maar uiteindelijk bleven er na het lezen van onze voorwaarden 6 mensen/koppels over. Daaruit hebben wij een jong koppel gekozen dat zich volgende maand aan jullie voorstelt. Een van de andere kandidaten was Carla Derks van 'Ik ga tiny wonen'. In haar Ik ga tiny podcast besteed ze dit keer aandacht aan onze 'audities' en de tiny financiën.

Wij zoeken een single of koppel (met of zonder kinderen) die/dat bereid is om:

  • Dit kalender jaar nog tiny te kunnen wonen binnen een community. Het is fijn als je al een eigen huis hebt, zodat je snel kan schakelen maar dat is niet noodzakelijk. Gezien het gaat om permanente bewoning, dient je tiny house te voldoen aan de nieuwe omgevingswet/het bouwbesluit.

  • Zijn/haar tiny house qua afwerking wil aanpassen op de bestaande afspraken, d.w.z. een natuurlijke afwerking.

  • Elke 3 weken te vergaderen met de andere deelnemers liefst live – maar eventueel ook digitaal.

  • Binnen onze gemeenschap ook regelmatig de handen uit de mouwen wil steken - in verschillende fasen/rollen/taken.

  • Een collectieve inleg/investering te doen in het project van € 6.527 (dit mag gespreid betaald worden, lees hieronder wat je hiervoor terug krijgt). We hebben veel subsidie kunnen binnenhalen voor dit project, maar er wordt ook een persoonlijke bijdrage verwacht van iedere deelnemer.

  • Maandelijkse woonlasten van € 150 erfpacht + € 50 verenigingscontributie + afbetaling eigen huis & eigen nutsvoorzieningen (energie, water en glasvezel)

  • Andere opstartkosten: leges omgevingsvergunning, overdrachtsbelasting erfpacht, notaris & taxatie kosten.

  • De missie van Op de Bees uit te dragen, gebouwd op de drie kernwaarden: duurzaam, samen, innovatief/pionierend.

  

Wat krijg je hiervoor terug:

  • Een leuke, idealistische en daadkrachtige community

  • Een vrijstaande plek aan de rand van Schimmert, omgeven door natuur

  • Een eigen huisnummer Op de Bies 78, 6333 BZ Schimmert

  • De juridische zekerheid dat je het perceel voor 10 + 10 + 10 jaar mag pachten (mits we als vereniging geen overlast veroorzaken)

  • Eerste optie tot koop als vereniging na 10 jaar pachten

  • De vrijheid om je eigen huis te bouwen c.q. neer te zetten van maximaal 50 m2 (binnen vloeroppervlak) + 20m2 veranda/overkapt terras

  • Extra faciliteiten: BIJ-gebouw (met 2 wasmachines, droger, gereedschapshok, ruimte voor verenigingsactiviteiten/feestjes/workshops), fietsenhok, moestuin en een aangrenzend voedselbos

  • Eén parkeerplaats op het terrein (er komen zonnepanelen op het BIJ-gebouw voor eventueel elektrische auto’s)

  • Je wordt voor 1/11e  eigenaar van het BIJ-gebouw en medegebruiker van het terrein

  • Ieder ‘aardappelvormig’ perceel waar een huis op staat, is ongeveer 240m2: het beheer en de inrichting daarvan is je eigen verantwoordelijkheid

  • Een huishoudelijk regelement waar al goed over is nagedacht, maar waar je zeker nog aan mag bijdragen


*[Bijna] Energie Neutraal Wonen

117 weergaven0 opmerkingen

Recente blogposts

Alles weergeven

Comments


bottom of page