De tiny versie
Start met een moedige notaris, een onvermoeibare vereniging en een gewillige gemeente, en 840 dagen, 13 concepten en pak 'm beet €20.000 later ligt er een document dat door alle partijen is goedgekeurd en de basis vormt voor onze nieuwe woonvorm in Schimmert.
De lange, informatieve versie
Als je tiny gaat wonen, heb je grond nodig. Grond kun je kopen of huren, dat noem je pachten. Al vrij snel waren we er samen met de gemeente Beekdaelen over uit dat erfpacht een passende vorm voor dit project zou zijn. De gemeente blijft eigenaar van het perceel; wij worden eigenaar van ons eigen huisje en pachten daarbij de grond van de gemeente. Maar wat moet er nu allemaal in die overeenkomst worden opgenomen?
Een aantal belangrijke zaken die voor ons van toepassing zijn (en wellicht ook voor jullie project) en zaken waar we tegenaan gelopen zijn in het proces (waar je van kunt leren dus):
• Inclusiviteit is altijd een belangrijk streven geweest; iedereen zou in principe moeten kunnen deelnemen aan dit project. Om deze inclusiviteit te waarborgen is de mogelijkheid tot financiering erg belangrijk. Niet iedereen heeft namelijk de middelen om 'zomaar' een huis(je) te (laten) bouwen. Daarom hebben we in een vroeg stadium de Triodos bank betrokken bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst. Zij hebben precies aangegeven welke voorwaarden voor hun noodzakelijk zijn om een hypotheek te kunnen verstrekken.
• Aangezien ons project eigenlijk een soort miniwijkje in ontwikkeling is, zijn er ook algemene NUTS-voorzieningen aangelegd op het perceel dat wij gaan pachten. Deze voorzieningen zijn het bezit van Enexis en WML. Er is daarom een zakelijk recht van opstal opgenomen in de overeenkomst. Dit geeft Enexis en WML het recht om onderhoud uit te voeren op een perceel dat niet van hen is.
• De intentie van de gemeente is permanente bewoning in het project mogelijk te maken. Permanente bewoning is daarom ook toegestaan in het bestemmingsplan. Om deze intentie kracht bij te zetten is er een optie tot koop opgenomen in de erfpachtovereenkomst.
• We gaan de overeenkomst aan met de gemeente als vereniging, niet als individuele bewoners. We dragen dus als vereniging de verantwoordelijkheid voor het betalen van de pacht. Toch staan alle deelnemende huishoudens met hun bijbehorende perceel in de akte beschreven. Dit was onder andere belangrijk voor de Triodos bank. We hebben het perceel hiervoor kadastraal laten splitsen in elf woonkavels en een restkavel waartoe het gemeenschappelijk gebouw, de moestuin, de parkeerplaatsen en al het restgroen behoren.
• Ook wanneer je erfpacht afsluit, dien je overdrachtsbelasting te betalen. In totaal komt dat uit op ongeveer €14.000. Dit bedrag is voor 11 huisjes + het restperceel en dient door ieder huishouden te worden betaald. De pacht over het restperceel is voor rekening van de vereniging. Het restant bedrag (€6.000) betreft kosten voor het kadaster en de notaris, die heeft hier heel wat uurtjes in moeten stoppen😉. Wij hebben de erfpachtovereenkomst opgezet met Zuidervaart & Tamminga, en omdat het voor hen ook een pioniersproject was, zijn ze hier coulant mee omgesprongen.
• Houdt rekening met communicatie- en overleguren. Het uitvinden van het belang van bovenstaande punten (in een vroeg of laat stadium) maakt dat er veel contact over en weer is geweest tussen de verschillende partijen. Dat resulteerde uiteindelijk in (bij ons project)13 conceptversies. Het prijskaartje lijkt behoorlijk hoog, maar als je je dan realiseert dat je de lasten met elf huishoudens kunt dragen én deze kosten eenmalig zijn, is het gelukkig te overzien.
En zo hebben we als vereniging weer een horde genomen, hoezee! De realisatie komt steeds dichterbij! Niemand zei dat pionieren snel, makkelijk of goedkoop was … Het is wel ongelofelijk leerzaam, leuk en levengevend. Vanuit een andere tiny house community hebben we de vraag gehad of wij onze overeenkomst willen delen, dat willen we. We gaan een plek op de site inrichten waar t.z.t onze belangrijkste documenten te vinden zijn.
Geschreven door the one and only Lisa Geurten, die super is met cijfers en erfprachtovereenkomsten (geen typfout 😉).
Comments